Durata di vita degli edifici a pannelli secondo la norma e nella realtà
Per valutare la liquidità (ovvero la reale possibilità di vendere un appartamento e l'importo che se ne può ricavare), ci si basa sulla durata di vita dell'edificio prefabbricato. Secondo le normative, il periodo di esercizio dei palazzoni prefabbricati a cinque piani è stimato in mezzo secolo, mentre per gli edifici a nove piani è di circa 100 anni. Tuttavia, in molti casi queste cifre rimangono solo un riferimento per gli urbanisti. Esaminiamo quali sono i termini di vita reali e normativi dei principali tipi di condomini.
Durata di vita degli edifici prefabbricati secondo GOST: raccomandazione o condanna?
Ogni prodotto ha una durata limitata. Anche gli edifici residenziali hanno un determinato periodo di servizio. Dopo la sua scadenza, l'utilizzo dell'edificio diventa pericoloso. Questo termine è stabilito per ogni tipo di costruzione secondo GOST e le relative SNiP. Nella tabella seguente sono riportati i dati generali per i principali tipi di edifici:
Per tutto il periodo indicato nei documenti, l'edificio (a condizione che le tecnologie di costruzione siano state rispettate) manterrà tutte le caratteristiche dichiarate. Questo termine è una raccomandazione per gli urbanisti. Sulla base di esso, si decide la tempistica per la demolizione o la ristrutturazione di ogni edificio. Tuttavia, la durata di vita reale può essere sia maggiore che minore di quella normativa.
| Fattori che aumentano la durata di normale esercizio dell'edificio | Fattori che riducono la durata di normale esercizio dell'edificio |
|---|---|
| Rigoroso rispetto della tecnologia costruttiva. | Violazione della tecnologia costruttiva: uso di materiali scadenti, scarsa qualità del lavoro degli operai. |
| Utilizzo nella costruzione delle pareti di pannelli in cemento a grandezza naturale o materiali di qualità superiore (rivestimento in mattoni, blocchi di cemento, ecc.) | Utilizzo di pannelli a parete sottile. Questa soluzione, tipica dei 'chruščëvka', dimezza la durata di vita. Il suo utilizzo è legato alla natura temporanea degli edifici dell'epoca di Chruščëv. |
| Tenuta stagna di alta qualità dei giunti tra i pannelli sul tetto e sulle pareti, con relativa manutenzione tempestiva. | Mancanza di tenuta stagna del tetto, frequenti perdite dai giunti. |
| Esecuzione tempestiva di lavori di ristrutturazione straordinaria: sostituzione di telai di finestre, impianto elettrico, tubature dell'acqua e fognarie | Assenza di ristrutturazioni straordinarie per un lungo periodo di tempo. |
| Assenza di guasti gravi alle utenze: rotture di tubi, allagamenti del seminterrato, bruciatura dell'impianto elettrico | Guasti gravi: congelamento dei tubi del riscaldamento in inverno, allagamento delle utenze. |
Durata di vita normativa degli edifici prefabbricati degli anni '70
I condomini prefabbricati degli anni '70 appartengono all'epoca del programma edilizio di Brežnev. Tra questi rientrano le serie progettuali 90, 121 e altre meno comuni. All'interno di ciascuna serie esistono numerose sottoserie, e un edificio costruito nel 1974 può differire notevolmente da uno del 1979 per planimetria, caratteristiche di isolamento acustico e termico, e comfort abitativo.
Molte peculiarità di queste case sono illustrate in questo utile video:
Rispetto alle prime serie di prefabbricati („chrushcheviane“), le case „brežneviane“ presentano diversi vantaggi:
- miglioramento della planimetria (comparsa di una cucina spaziosa, un ingresso, aumento dell'altezza dei soffitti);
- utilizzo di pannelli spessi (spessore – da 0,3 m);
- presenza in molte serie di scivolo per rifiuti e ascensore.
Poiché la struttura di base di queste case rimane quella a pannelli, permangono due inconvenienti principali: l'impossibilità di rimaneggiamenti e la tendenza dei giunti tra pannelli a perdere tenuta.
Le normative edilizie e di esercizio consentono l'utilizzo di tali edifici per 100 anni. Di conseguenza, gli appartamenti nelle case „brežneviane“, pur trovandosi in una fascia di prezzo „economica“ del mercato immobiliare secondario, mantengono un'elevata liquidità.
Come prolungare la durata di vita di un condominio prefabbricato di 9 piani?
Sebbene la durata di vita dei condomini prefabbricati di 9 piani sia stimata dagli esperti tra i 50 e i 100 anni (a seconda della serie), questa età può essere notevolmente prolungata da una ristrutturazione capitale effettuata tempestivamente. Il termine consigliato dalle normative per la sua esecuzione è di un quarto di secolo. L'elenco degli interventi dovrebbe includere:
- revisione degli elementi portanti della struttura e, se necessario, loro consolidamento;
- sostituzione dell'ossatura del tetto e dei materiali di copertura;
- ispezione delle fondazioni e della fascia di rispetto, con eventuale eliminazione di crepe e consolidamento di punti problematici;
- riparazione dell'impianto elettrico;
- riparazione degli impianti fognario, idrico e di riscaldamento.
Purtroppo, a causa della difficile situazione economica, molte regioni violano i termini consigliati per le ristrutturazioni capitali. Un ritardo di 5 anni è un fatto comune, e per molte città un ritardo di 15 anni non è inaudito. In altri casi, le campagne di ristrutturazione vengono apparentemente eseguite nei termini, ma la serie di interventi viene ridotta.
Una ristrutturazione capitale eseguita tempestivamente e per intero può prolungare notevolmente la vita utile di un edificio prefabbricato. Un altro fattore importante è la cura dell'edificio da parte dei residenti.
Durata di servizio di un condominio prefabbricato di 5 piani
La durata di servizio degli edifici plurifamiliari di 5 piani costruiti nell'ambito del programma di Chruščëv (1950-1960) è fissata dalle normative a 50 anni. I calcoli più semplici mostrano che per le prime realizzazioni tale termine è già scaduto, e anche le case costruite negli anni '60 vivono i loro ultimi anni. Alla scadenza della „vita utile“ dell'edificio, un gruppo di esperti formato dal comune deve valutarne lo stato.
Sulla base di questa valutazione, del piano di sviluppo della città e della disponibilità di fondi nel bilancio comunale, viene adottata una delle due decisioni:
- Esecuzione di una ristrutturazione completa. Tale verdetto viene emesso per gli edifici la cui conservazione generale non solleva obiezioni.
- Demolizione dell'edificio fatiscente. In questo caso, ai residenti vengono forniti appartamenti di superficie equivalente in nuovi edifici, e l'edificio viene smantellato dopo il trasferimento.
Nelle grandi città, uno dei fattori importanti che influenzano la decisione è il crescente valore del terreno sottostante l'edificio. Spesso, la demolizione di un vecchio edificio di cinque piani e la costruzione al suo posto di un nuovo edificio di sedici piani diventa una soluzione molto più conveniente rispetto all'esecuzione di una ristrutturazione completa.
Se l'edificio di cinque piani è stato costruito durante l'era Brezhnev (o in un periodo ancora successivo), la sua vita utile standard è stimata in un secolo. In questo caso, al 2020, l'edificio è in condizioni di funzionamento normale.
Speriamo che il nostro articolo vi abbia aiutato a comprendere da cosa dipende la vita utile dell'edificio che vi interessa e quali sono le prospettive di demolizione o ricostruzione.